5 нови мита за имотите!

Забележка: Статията е насочена предимно към жилищния сегмент и физически лица.


Мит №1: Стигнахме дъното.


От зимата на 2008 година циклично през няколко седмици медиите се изпълват с гръмки заглавия за достигнато дъно при имотите, стабилизиране и първи наченки за нов ръст от родните анализатори. Думите са винаги общи, борави се с понятия като престижни локации, мотивирани купувачи, качествени имоти, търсене/предлагане, повишен интерес и др.

Освен да им стиснем ръката на тия експерти и да ги предложим за Нобелова награда, друго не се сещам какво може да се направи. За да се види качеството на подобни смели прогнози са достатъчни и най-повърхностни икономически познания като:

- икономическите кризи и поведението на икономическите субекти ( в частност имотите );
- Какви процеси протичат в момента ( инфлационни или дефлационни );
- причинно-следствени връзки ( икономика/имоти ), поведението на кое е определящо за другото.

Статистиката сочи, че една от всеки три рецесии е предизвикана от борсов крах, една от всеки четири е предизвикана от имотна криза и една от всеки шест рецесии е предизвикана от финансова криза. За дълбочината на настоящата ще оставя всеки сам да си прецени и дали оптимистичните възгласи от сбирката на Г-20, където единодушно обявиха нейния край са обективни?

Някои от характеристиките за дефлация са следните: спад на икономиката, нарастване на фалитите, увеличаване на безработицата, свиване на паричната маса в обръщение и за капак замразено кредитиране. С две думи: парите поскъпват, а кредитите започват да "парят". Като цяло всички спасителни мерки до момента, които бяха предприети от правителствата бяха насочени да се избегне опасността от дефлационна спирала, която е още по-болезнена. Достатъчно е да се погледнат последните данни от Евростат за Еврозоната или от НСИ за България, за да се прецени какви процеси протичат в момента.

Друга характерна черта на рецесиите е, че обикновено след техния край следва дълъг период на шок при имотите и едва след настъпването на траен икономически растеж върху техните цени започват да действат инфлационни процеси или т.нар. обръщане на тренда. Съвсем накратко само ще отбележа, че за инфлацията и до ден днешен съществуват редица различни определения от икономистите в зависимост от школата им, но аз ще акцентирам в случая за преразпределителните ефекти на богатството/активите като функция от инфлацията. Т.е. покачването на цените на стоките и услугите става не в едно и също време и не е по равно. Затова смятам, че оптимизма на "търсачите" на дъно при имотите през няколко седмици е меко казано смешен и със стойност нула от икономическа гледна точка. Защо?

Няма как в момента някой да предрича при имотите стагфлация ( от стагнация и инфлация ), която се характеризира като състояние на икономиката със застой (нисък темп на икономически ръст), ръст на инфлацията и увеличаване на безработицата, а като основен фактор за това да бъдат имотите. За сравнение този икономически феномен е наблюдаван през 70-те години след монополно повишаване цената на петрола от ОПЕК.



Мит №2: Когато се размрази банковото кредитиране жилищния сегмент рязко и бързо ще възстанови ценовите си нива от края на 2007( началото на 2008 година ).


От една страна банковото кредитиране никога не е било замразявано ( освен единични случаи при някои от търговските банки в България за кратък период от време ), но вече се промениха условията към кредитополучателите и смея да твърдя, че "лесните" кредити, на които бяхме свидетели останаха в историята и в обозримо бъдеще няма да ги видим повече.

От друга страна една от дефинициите за бедност е, когато някой е толкова задлъжнял, че повече не може да задлъжнява дори и да иска. При новите условия на банките се получава точно това и единици са хората, които биха покрили техните изисквания, ако решат да прибегнат до кредит. В настоящата ситуация това трябва да е доста прецизирано решение понеже, както казахме вече при дефлационни процеси най-много "тежи" дълга.



Мит №3: Когато лихвите по депозитите започнат да спадат, това автоматично ще доведе и до спад на лихвите по досега действащите кредити.


Банките-майки на търговските банки в България ясно показаха, че кредитната експанзия, на която бяхме свидетели през изминалите пет години вече не е приоритет за тях, а дори се наблюдава обратния ефект на изтегляне на средства към тях, а някои дори вече се преструктурират или разпродават подразделения. Това означава,че левовия ресурс, който е ограничен поради условията на Борд става все по-скъп. Нормално е лихвения процент по депозитите да започне да спада предвид влошените показатели на банките, защото депозитите влизат в графата на пасиви за една банка и това "яде" от печалбите им. Но за лихвите по кредитите основно влияние ще оказват кредитния рейтинг на страната и ситуацията с лошите кредити, които към момента не са благоприятни за нас.


Мит №4: На имотния пазар има животно "лалугер".


Това е медийно понятие, което г-н Хърсев измисли като термин за купувачите и строителите на жилища и те можели спокойно да чакат с години докато ги реализират на по-късен етап с печалба. Абсолютна неистина! Има фирми като "Дън енд Брадстрийт", които изучават резултатите на успели и провалили се компании по Света в продължение на повече от 50 години. При анализиране на данните за фалирали компании се вижда, че главна причина за това е ниското им равнище на продажби. И обратно - успяващите фирми са били такива поради високите си нива на продажби. Всичко останало е несъществено!


Мит №5: Банките ще фалират, ако не започнат веднага да отпускат нови кредити.


Банките няма да спрат да кредитират, точно поради маркетинговите си политики за нови и нови продажби на продукти, но тотална заблуда е, че ипотечните кредити са тяхно основно перо, без което те ще фалират. В активите на една банка влизат също държавен дълг/трежърита, различни финансови инструменти и пренебрежимо малка част ипотечни кредити на физически лица. Каква е идеята? Основно в риска!

При държавен дълг техните средства са покрити като гаранции от Правителствата да изискват от богатството на народа си чрез данъци. То може да включва: земя, човешки ресурс, иновации, имоти, транспорт и много други. Едва ли подобни опции като риск биха могли да се сравняват с дългосрочния ангажимент ( ипотека ) на кредитополучател Х към дадена банка. Рискът е много по-голям и затова смея да твърдя, предвид настоящата икономическа ситуация, че за банките е много по-сигурно и изгодно да финансират Правителствата, а те от своя страна да решават как ще използват този ресурс обратно към данъкоплатците си като мерки срещу кризата. Този процес е много по-силно изразен в развитите държави, където от статистиките се виждат рязко влошените показатели като държавен дълг и бюджетни дефицити.


В заключение за България смятам, че процесите на преразпределение на собствеността между физическите и юридически лица ще продължава в посока към юридическите. Сегментацията в цените на жилищата спрямо населено място, тип строителство и качество на средата на живот ще става все по-видима в следващите 10-15 години. Като цяло в момента ситуацията наподобява и е най-близо до японския модел ( виж графиката ), при който 20 години след спукването на имотния балон трендът е отрицателен, съчетан с дефлация и невъзстановена борса. Мисля, че пораженията ще са в по-слаби размери предвид закъснялото балониране и оттам сравнително по-бързо спукване като период, но индикации за бързо възстановяване при жилищния сегмент няма и достигане на средните ценови нива от лятото на 2008г. в близките 5-10 години едва ли ще видим.

Най-богатият човек във Вавилон - 3част

.......ПРАВИЛО ПЕТО - Превърнете своето жилище в доходно предприятие


— Ние се съгласихме, че девет десети от доходите си човек отлага за да живее и се наслаждава на живота. Та затова, ако поне деветата част от тези средства се окаже доходно вложение, богатството ще расте още по-бързо! – Петият урок Аркад започнал с тези думи.



Повечето жители на Вавилон живеят със семействата си в бедни квартали. Те плащат на собствениците значителни наеми за жилища, които са принудени да обитават, и дори нямат възможност да направят градина, а децата са принудени да играят своите игри по прашните улици. Не може семейството да бъде щастливо в теснотия, без собствен дом, където е широко и чисто, в двора на който жените отглеждат не само цветя, но и полезни билки и култури.


На човека е приятно да яде смокини от своите дървета, да пие вино от собственото лозе. За човека е важно да има свой дом, с който може да се гордее, за благоустрояването на който да полага усилия. Ето защо препоръчвам на всеки мъж да придобие собствен покрив над главата, който би служил като сигурно укритие и за него, и за неговото семейство.


В това, да придобиеш собствен дом, няма нищо невъзможно за тези, които са поставили пред себе си такава цел. Нима не е проявил нашият велик цар мъдрост, значително разширявайки границите на Вавилон така, че по земите му да се разполагат красивите къщи на гражданите, при това и на достъпни цени?



Освен това, ще ви кажа, скъпи мои ученици, лихварите с радост дават назаем пари на тези, които желаят да ги вложат в купуването на къща и земя. Вие можете да се възползвате от заем, за да платите труда на каменоделеца и строителя, а спестеното от вас злато ще стане гаранция за вашата платежоспособност.

След като построите собствения си дом, вие ще се разплащате с кредитора, редовно плащайки уговорените суми така, както преди сте се разплащали със собственика на жилище. И тъй като всяко плащане ще намалява сумата на вашия дълг, след няколко години вие ще можете да се разплатите с него.

И тогава в душата ви ще се появи радост – вие ще станете собственик на имот, и ще плащате за него само данъци.

Жените ви по-често ще ходят до реката, за да перат одеждите ви, а връщайки се от реката ще донасят по един мях вода, за да поливат цъфтящата градина.

Станал собственик на жилище, човек открива за себе си много приятни неща. Освен това неговите разходи значително намаляват, и той може да насочи пари за задоволяване на желанията си. Ето ви и петото правило за забогатяване: Стани собственик на собствен дом.

ПРАВИЛО ШЕСТО - Осигури доход за в бъдеще


— Животът на всеки човек започва от раждането му и продължава до старостта. Това е пътят на живота, и никой не може да го промени, освен ако боговете не го пожелаят, призовавайки човека в своето царство преждевременно. Затова и ви казвам, че трябва предварително да осигурите доход за бъдещето, за достойно посрещане на старостта и да се погрижите за това, семейството ви да не изпитва недостиг от нищо дори и след вашата смърт. Усвоявайки този урок, вие ще можете да запазите кесията си пълна в такъв период от живота, когато вече няма да имате сили за да се учите – така посрещнал Аркад учениците си на шестия ден.



Човек, овладял законите за забогатяване, си осигурява постоянен ръст на доходите, ориентирайки се към бъдещето. Той трябва да планира инвестициите си така, че те да носят доход години наред и за да могат плодовете им да се берат в старостта.

Има няколко пътя за постигането на това. Можете да направите тайник, в който да пазите богатството си. Но никакъв тайник не е застрахован от крадците. Затова аз не препоръчвам този път.


Можете да купите имоти и земи, разчитайки на бъдещи доходи. Ако бъдат избрани правилно, те наистина ще станат ценно вложение и ще донесат изгода.


Можете да дадете неголяма сума на лихваря, така че след време тя да се увеличи за сметка на натрупаните лихви. Един мой познат обущар на име Ансан ми сподели, че за осем години заемът, който е дал на лихваря, всяка седмица се увеличава с две сребърни монети. И наскоро лихварят направил отчет за състоянието на влога, цифрите на който довели Ансан до пълен възторг. Скромното му вложение се превърнало в хиляда и четиридесет сребърни монети. Аз с удоволствие му препоръчах да продължи влога още дванадесет години, пресмятайки, че с натрупаните лихви влогът ще се увеличи до четири хиляди монети, а това е напълно достатъчно за спокойното посрещане на старостта.

Този пример е доста красноречив. Излиза, че дори доста скромно вложение носи след време добър доход. Защо човек да не се възползва от този начин за умножаване на богатства, дори той и да има стабилен доход от своя занаят?


Ще се осмеля да продължа разсъжденията по тази тема. Струва ми се, че един ден мъдрите хора ще помислят за това, да застраховат човека от смъртта при условие, че той прави редовни неголеми вноски приживе. Тогава, в случай, че напусне този свят, семейството и близките ще получат приличен доход. Такъв вариант ми изглежда в голяма степен примамлив, така че аз ви съветвам да приложите моята идея. Да се направи това сега е трудно, тук трябват усилията не на един човек, а на цяла компания. Застраховането трябва да стане също толкова стабилен елемент, колкото и царският трон. Но аз мисля, че ще дойде деня, когато идеята ще започне да работи и ще донесе процъфтяване на мнозина.


Но понеже ние живеем сега, а не в бъдеще, трябва да ползваме тези средства, които са достъпни сега. Ето защо аз ви препоръчвам да усвоите мъдростта, натрупана с години, и да се постараете за напредналата си възраст да осигурите себе си и своето семейство. Мизерстване на стари години при пълната неспособност за изкарване на доход може да бъде истинска трагедия.



— А сега чуйте и шестото правило за забогатяване.



Навреме осигурете достойната си старост и се погрижете за достойното съществуване на семейството.



ПРАВИЛО СЕДМО - Усъвършенствай умението да печелиш


— Днес, ученици мои, аз ще ви разкрия най-главната тайна на успеха. Но няма да говорим за златото, а за вас – мъжете, облечени в цветни одежди, седящите сега пред мен. Аз ще ви разкажа за това, кои са съставките на успеха, заложени в главите и сърцата ви. – На седмия ден Аркад се обърнал към учениците точно по този начин.



Наскоро при мен дойде един млад човек с молба за пари назаем. Когато аз го попитах от какво е предизвикана тази нужда, той се оплака, че доходите му не стигат, за да посреща разходите си. След което аз му обясних, че за кредиторите той не представлява интерес, понеже няма с какво да връща дълговете. «Всичко, което ти трябва, - казах му аз, - това е да печелиш повече. Какво правиш за това?» - «Всичко, което е по силите ми. През последните два месеца аз шест пъти молих своя господар да увеличи надницата ми, но без успех. Никой не би правил това по-често от мен.»


Можете да се посмеете над неговата простота, но този юноша притежава най-главното, което трябва за постигането на успех: той има огромно желание да печели повече. А то струва скъпо.


Желанието е първично. При това то трябва да бъде силно и конкретно. Размитото желание за всичко и то веднага не е нищо повече от хленченето на слабия. Желанието за забогатяване може да бъде сравнено с мечта. Когато човек, обаче, иска да притежава пет жълтици, то това прилича на достижима цел. Подкрепяйки желанието си за петте жълтици със сила и умения, човек може да направи следващата стъпка, поставяйки си за цел десет жълтици, после двадесет, хиляда и, накрая, да стане истински богат. Научавайки се да пази малко богатство от няколко монети, той вече става способен да запази и голямото състояние. Така се трупа не само опит, но и богатство. След време човек придобива необходимите знания и умения.



Както аз вече казах, желанията трябва да бъдат прости и точни. Ако са прекалено много, те потискат целта, понеже отвличат вниманието с разнообразието си, пречат на човека да се съсредоточи върху главното.


Щом човек се научи да разбира желанията си, неговата способност да печели рязко се повишава. В онези времена, когато аз бях обикновен писар и ден след ден изписвах глинените плочки, получавайки за това няколко медни гроша на ден, аз обърнах внимание на това, че другите работници изпълняват повече задачи и техният труд се заплаща по-щедро. Затова аз реших за себе си, че няма да изоставам. Много скоро аз открих причината на успеха: трябва да проявиш по-голям интерес за работа, да се концентрираш върху задачата, да проявиш старание и настойчивост – и ето че настигането ти от други става трудно. Порасналото ми майсторство бе възнаградено със същественото повишаване на надницата, която не ми се наложи да изпросвам.


Колкото по-мъдри ставаме, толкова повече печелим. Човек, стремящ се да усъвършенства труда си, задължително ще намери признание. Ако той е творческа личност, задължително ще му потрябват новите начини на работа, инструменти, които ще позволят подобряването на качеството на неговата работата. Ако той е лекар, няма да е излишна обмяната на опит с колегите. Търговецът трябва постоянно да търси все по-качествени стоки и при това да следи, тяхната цена да не се окаже прекалено висока.


Всеки, който усъвършенства своето майсторство, след време сменя и профила на работата. От калфа става собственик, и вече другите работници зависят от него, както някога самият той бе зависим. Ето защо аз призовавам всички да вървят в крачка с прогреса, не изоставайки нито на крачка и не тъпчейки на място.


Полезният опит обогатява живота на човека, изпълва го с особено съдържание. Всеки уважаващ себе си мъж трябва строго да следва следните заповеди:


Да връща дълговете на време, да не задлъжнява, ако няма с какво да връща дълговете.

Да се грижи за своето семейство така, че семейството да се гордее с него.

Да направи такова завещание, че в случай на неговата смърт собствеността да бъде разделена справедливо.

Да има състрадание към нещастните, да им помага в разумни граници. Да бъде внимателен към нуждите на скъпите му хора. По такъв начин, седмото правило за забогатяване е в това, да усъвършенствате своите способности и навици, да се учите и да ставате по-мъдри, да живеете така, че да уважавате самите себе си. Само тогава ще придобиете увереност в себе си и ще можете да изпълните всичките си желания.

Ето, че споделих с вас всичко, което знам, което натрупах през дългия си живот. Моите съвети ще са полезни на тези, които искат да станат богати.

Във Вавилон има толкова злато, колкото дори и не сте сънували, ученици мои. Злато има за всички.

Смело вървете напред, проверявайте на практика моите съвети, придобивайте и умножавайте богатството. Това е ваше пълно право.

Предайте получените знания на всички, които го заслужават. Нека колкото може повече достойни граждани процъфтяват в любимия ни град!